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Loi de Finances 2025 : les changements majeurs pour votre patrimoine
La loi de finances 2025 apporte des changements significatifs qui vont affecter votre fiscalité personnelle et professionnelle. Dans cette première partie, je décrypte les principales mesures qui concernent les dirigeants et entrepreneurs.
La Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR)
Qu'est-ce que c'est ?​
Un nouveau mécanisme qui garantit que les contribuables ayant des revenus élevés paient au minimum 20 % d'impôt sur leurs revenus. C'est une sorte de "filet de sécurité fiscal". Elle peut avoir des impacts très différents selon la structure de vos revenus.
Pour qui ?
- Les personnes seules avec des revenus > 250 000€/an
- Les couples avec des revenus > 500 000€/an
Comment ça marche concrètement ?​
Prenons un exemple :
Un dirigeant perçoit 2 millions d'euros de dividendes en 2025
- Imposition actuelle : 323 500€ (256 000€ d'IR + 67 500€ de CEHR)
- Taux effectif : 16,2 %
- Comme ce taux est inférieur à 20 %, la CDHR s'applique
- Contribution supplémentaire : 76 500€
- Le taux global passe de 33,4 % à 37,2 % (avec prélèvements sociaux)
Point important : les revenus exceptionnels (comme une plus-value de cession d'entreprise) bénéficient d'un traitement favorable - ils ne sont comptés que pour 25 % de leur montant.
Si vous voulez creuser, je partage d’autres exemples dans ce post LinkedIn.
Management Packages : nouvelles règles pour les dirigeants
Qu'est-ce qu'un management package ?​
Un dispositif permettant aux dirigeants et cadres d'investir dans leur entreprise avec un potentiel de gain important si l'entreprise performe bien.
Le nouveau système :
- fixe une limite entre les gains "normaux" et "excessifs",
- introduit une fiscalité progressive.
Exemple concret :
Pierre investit 1M€ dans des actions de son entreprise valorisée 50M€. Après 6 ans, l'entreprise vaut 125M€ (×2,5) et sa part vaut 10M€.
Son gain de 9M€ sera divisé en deux parties :
- Gain "normal" (6,5M€) → fiscalité des plus-values (34 %)
- Gain "excessif" (2,5M€) → fiscalité des salaires (jusqu'à 59 %)
Si vous voulez approfondir ce point, je rentre dans le détail dans ce post LinkedIn.
BSPCE : un régime fiscal remanié
Qu'est-ce qu'un BSPCE ?​
Un outil utilisé principalement par les start-ups pour motiver leurs équipes en leur donnant le droit d'acheter des actions à un prix fixé d'avance.
Les changements majeurs :
-
Distinction entre deux types de gains :
- Le gain d'exercice (différence entre la valeur des actions et le prix promis)
- La plus-value de cession (gain réalisé lors de la revente)
- Les BSPCE ne peuvent plus ĂŞtre mis dans un PEA.
Exemple :
Sarah reçoit des BSPCE lui permettant d'acheter 1000 actions à 10€ chacune. Deux ans plus tard, les actions valent 50€.
Son gain sera traité ainsi :
- Gain d'exercice : (50€ - 10€) × 1000 = 40 000€ → Taxé à 51,2 % (car moins de 3 ans d'ancienneté)
- Si elle revend plus tard à 70€ : Nouveau gain : (70€ - 50€) × 1000 = 20 000€ → Taxé à 34 % quelle que soit l'ancienneté
Je rentre dans le détail dans ce post LinkedIn.
Mesures complémentaires importantes
-
Monétisation des RTT prolongée jusqu'en 2026
- Possibilité de convertir ses RTT en salaire
- Bénéficie des mêmes avantages que les heures supplémentaires
-
Renforcement du contrôle des résidences fiscales
- Extension du délai de contrôle de 3 à 10 ans pour les fausses domiciliations à l'étranger
- Clarification des règles de domiciliation fiscale internationale
- Concerne particulièrement les dirigeants ayant des activités dans plusieurs pays
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Conclusion : plus que jamais, l’approche sur mesure est nécessaire
Cette nouvelle loi de finances apporte des changements significatifs qui touchent de nombreux aspects de votre patrimoine. Ces nouvelles mesures sont complexes et leurs impacts peuvent varier considérablement selon votre situation personnelle.
Plus que jamais, chaque situation mérite une analyse approfondie et personnalisée. Les seuils, les exceptions et les différents régimes fiscaux créent un environnement où les décisions patrimoniales doivent être soigneusement étudiées.
Discutons de l’impact précis de ces changements sur votre situation pour identifier les solutions les plus adaptées à vos objectifs patrimoniaux. Ma première consultation est offerte.
La fin du LMNP ? Pas si sûr...
Les changements apportés par la loi de finances 2025
On en entendait parler depuis longtemps, c’est fait. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
En pratique, cela signifie que le prix d'acquisition sera diminué du montant total des amortissements pratiqués, ce qui augmentera mécaniquement la plus-value imposable.
Deux exemples concrets pour mieux comprendre :
Exemple 1 : LMNP (300 K€)
- Bien acquis 300 k€
- Amortissement de 70 % de la valeur du bien sur 30 ans, soit en moyenne 7 K€ / an
- Cession du bien pour 400 K€, soit une plus-value de 100 K€
Exemple 2 : LMNP (1 000 K€)
- Bien acquis 1 000 K€
- Amortissement de 70 % de la valeur du bien sur 30 ans, soit en moyenne 23 K€ / an
- Cession du bien pour 1 500 K€ soit une plus-value de 500K€.
Une exception importante : les biens situés dans certaines résidences services ne sont pas concernés par cette modification :
- RĂ©sidences Ă©tudiantes
- EHPAD
- RĂ©sidences seniors
Pourtant le LMNP reste attractif malgré tout
1. Des avantages fiscaux maintenus pendant la phase de location
La location meublée permet toujours de :
- déduire fiscalement l'amortissement chaque année des revenus de la location,
- bénéficier de revenus faiblement, voire non fiscalisés,
- réaliser une économie plus ou moins importante selon sa TMI (tranche marginale d'imposition de 11 % à 45 %).
2. Une rentabilité qui reste favorable sur le long terme
L'analyse montre que les gains générés par la déduction de l'amortissement des revenus locatifs annuels restent supérieurs au coût de l'impôt sur la plus-value au-delà d'un certain délai de détention.
Pour un bien acheté 300 000€ et revendu 400 000€, le seuil de rentabilité est atteint :
- au bout de 6 ans avec une TMI de 45 %,
- au bout de 7 ans avec une TMI Ă 41 %,
- au bout de 9 ans avec une TMI de 30 %,
- au bout de 16 ans avec une TMI de 11 %.
Pour un bien acheté 1 M€ et vendu 1.5 M€ :
- au bout de 12 ans avec une TMI de 45 %,
- au bout de 13 ans avec une TMI Ă 41 %,
- au bout de 15 ans avec une TMI de 30 %,
- au bout de 20 ans avec une TMI de 11 %.
Un dispositif qui garde tout son sens pour certains projets
Le LMNP reste particulièrement pertinent pour :
- les investisseurs ayant un objectif de revenus complémentaires long terme,
- la préparation de la retraite,
- la constitution d'un patrimoine immobilier générant des revenus réguliers.
L'importance d'une simulation personnalisée
Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est crucial de comparer les différents régimes fiscaux disponibles. Le LMNP peut sembler la solution la plus avantageuse, et c’est souvent le cas, mais pas toujours.
Il n'existe pas de solution universelle : chaque régime présente des avantages et des contraintes qui peuvent s'avérer plus ou moins pertinents selon votre situation personnelle.
Les différentes options à comparer
-
Location meublée non professionnelle (LMNP)
- RĂ©gime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus
- Régime réel : déduction des charges réelles et amortissement du bien
Conditions : revenus locatifs < 23 000€ et < 50 % des revenus professionnels du foyer
-
Location meublée professionnelle (LMP) Applicable si :
- Recettes > 23 000€
- Revenus locatifs > 50 % des revenus professionnels
Attention aux charges sociales (environ 36 %) mais possibilité d'exonérations spécifiques à la revente
-
Société Civile Immobilière (SCI) Deux options possibles :
- SCI Ă l'IR : transparence fiscale
- SCI à l'IS : fiscalité des sociétés
Un exemple concret de comparaison
Monsieur X a pour projet de réaliser des investissements immobiliers pour 1 M€ et se pose la question de la meilleure façon de louer ces biens immobiliers.
‍Il financera ce projet avec un apport de 300 K€ et le reste à crédit.
‍Nous lui avons fait un comparatif chiffré entre la location nue, la location meublée au régime réel en direct, la location en SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et la location avec une acquisition en démembrement. L’opération en démembrement consiste à l’acquisition de l’usufruit temporaire par une société d’exploitation à l’IS et la nue-propriété en direct ou via une SCI à l’impôt sur le revenu (IR).
À noter : cette dernière opération nécessite de respecter un certain nombre de conditions. Il est donc primordial d’établir une analyse de votre situation en amont et de vous faire accompagner dans la mise en place d’un tel montage.
Hypothèses de calcul :
- Valeur d’acquisition du bien : 1 000 K€
- Valeur des constructions estimé à 75 % : 700 K€
- Amortissement sur 28 ans : 25 K€ / an
- Recettes locatives nettes : 60 K€
- Indexation des loyers : 2 %
- TMI de 41 %
Malgré la modification apportée par la loi de finances 2025, la location LMNP reste plus intéressante que la location nue.
Du point de vue du mode détention des biens LMNP, l’acquisition en démembrement permet de bénéficier des avantages fiscaux des deux structures, société à l’IS pendant la phase de location et société à l’IR à la cession.
‍Cependant, ce montage peut être plus complexe à mettre en place et nécessite une analyse approfondie de chaque situation pour déterminer si l’opération présente un réel gain.
La détention en directe ou via une SARL de famille, reste une alternative intéressante et facile à mettre en place (à conditions de respecter les conditions de la SARL de famille).
Le choix du régime dépendra notamment de :
- vos objectifs (revenus immédiats ou capitalisation),
- votre situation fiscale personnelle,
- l'horizon d'investissement,
- la stratégie de transmission envisagée,
- les modalités de sortie prévues.
Conclusion
La modification apportée par la loi de finances 2025 ne remet pas en cause la pertinence du statut LMNP. Elle invite simplement à une réflexion plus approfondie sur la stratégie d'investissement, notamment sur la durée de détention envisagée.
Chaque situation étant unique, il est plus que jamais nécessaire de réaliser une étude personnalisée pour déterminer si le LMNP est adapté à vos objectifs patrimoniaux. Analysons ensemble votre situation, ma première consultation est offerte.
Cas client du mois : un cash out grignoté par les frais
L'histoire de Simon est représentative des situations que je rencontre régulièrement. Après avoir cédé son entreprise qu'il avait développée pendant 15 ans, il se retrouve avec un patrimoine conséquent de 14 millions d'euros à investir pour préparer sa retraite.
Comme beaucoup d'entrepreneurs dans sa situation, Simon a naturellement été approché par plusieurs banques privées. Les propositions qui lui ont été faites présentaient une structure de frais complexe :
Structure initiale proposée :
- Frais de gestion du contrat : 0,60 % par an
- Frais de gestion sous mandat : 0,70 % par an
- Fonds dédiés : 0,90 % par an
- Frais sur supports : 1 % par an
Cette accumulation de frais représentait un total de 3,2 % annuels, soit 448 000€ prélevés chaque année sur son capital. Plus préoccupant encore, la performance annoncée n'était que de 5 %, en grande partie à cause de l'utilisation de fonds "maison" particulièrement chargés en frais.
En tant que conseil indépendant rémunéré en honoraires, j'ai pu lui proposer une structure radicalement différente.
Structure optimisée :
- Frais de gestion du contrat : 0,48 % par an
- Suppression des frais de gestion sous mandat
- Suppression des fonds dédiés
- Suppression des supports chargés en frais
Cette restructuration permet de ramener les frais totaux à 67 000€ par an, tout en visant une performance de 7 % grâce à une sélection de fonds basée uniquement sur leur performance.
L'impact sur le long terme
L'économie réalisée n'est pas anecdotique :
- 381 000€ d'économies annuelles sur les frais,
- un écart qui, avec les intérêts composés, atteindra 18 millions d'euros sur 20 ans.
Parce que je vois des situations comme celle-ci chaque semaine, j’ai décidé de partager les stratégies que je mets en place pour mes clients ouvertement dans un webinaire exclusif le 20 mars à 11h.
Vous dirigez une entreprise valorisée à plus de 10 millions d'euros ? Ce webinaire est fait pour vous.
En 45 minutes, je vous partage la stratégie exacte déployée pour accompagner deux associés avec une société valorisée 15M€ qui prévoyaient une cession à horizon 5-6 ans pour 30M€.
Nous avons mis en place avec une approche globale :
• Optimisation de la rémunération
• Stratégie de cash-out
• Placement du patrimoine
• Vision à 360° sans conflit d'intérêts
Vous repartirez avec :
✓ Des stratégies claires et applicables
✓ Des exemples chiffrés
✓ Une vision complète de vos options
C’est gratuit, mais le nombre de places est limité pour garantir un temps de questions/réponses à la fin.
​Pour vous inscrire, voici le lien.
Si vous ne pouvez pas assister en direct, inscrivez-vous quand même, vous recevrez le replay. Et n’hésitez pas à partager le lien autour de vous aux entrepreneurs que cela pourrait intéresser.
On se retrouve très vite par email ou en consultation,
Malek Ziane
Fondateur de ​Noun Partners​​
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