Correction estivale et stratégies patrimoniales - Fiscalité et patrimoine #20

Au programme de cette vingtième édition :

1. Point marché financier : pourquoi une correction estivale semble inévitable entre juillet et septembre
2. L'OBO immobilier est-il mort ? Analyse d'une stratégie patrimoniale pour générer des liquidités
3. Cas client : comment Pierre Guilbaud est passé de 49 % à 69 % de taux de conservation de ses revenus

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Point marché financier : prudence cet été

Un ralentissement probable à l'horizon

Après plusieurs mois de hausse impressionnante, les marchés technologiques américains (NASDAQ-100) montrent des signes d'essoufflement. Notre analyse suggère qu'une période de baisse pourrait survenir entre juillet et septembre.

Pourquoi une correction est probable

Plusieurs signaux nous alertent :

• Les marchés ont atteint des niveaux historiquement élevés : le QQQ (ETF qui réplique le NASDAQ-100) a atteint notre zone cible de 550-560$, un niveau technique important que nous surveillions.
• La hausse récente a été particulièrement rapide : le dernier segment de hausse affiche +9,16 % sur 24 séances, ce qui se situe en haut de la fourchette habituelle (8-10 %).
• Les indicateurs techniques montrent un marché "surchauffé" : l'indice RSI (qui mesure la vitesse et l'ampleur des mouvements de prix) affiche 72-73, bien au-dessus du seuil de 70 considéré comme zone de "surachat".
• Des divergences apparaissent : les graphiques à court terme montrent que le prix continue de monter alors que la force du mouvement diminue, un signal d'alerte classique.

Un précédent historique éclairant

Ce schéma ressemble à des situations passées qui ont précédé des corrections, notamment en 2018 :

• un rebond de 23,5 %,
• suivi d'un nouveau sommet,
• puis une correction de 11,5 % qui s'est déroulée sur 23 séances.

Cette répétition de schémas n'est pas rare en bourse et renforce notre conviction.

Ce à quoi s'attendre

Nous anticipons un scénario en deux temps :

1. d'abord un léger repli de 3-4 % avec une consolidation probable entre 529$ et 535$,
2. puis une correction plus marquée de 10-12 % qui pourrait ramener l'indice vers la zone 487-500$.

Le cas Nvidia, révélateur de la situation

Nvidia, l'entreprise star des puces IA, illustre parfaitement cette situation :

• son cours a bondi de 85 % depuis avril sans pause significative,
• elle a récemment franchi un niveau technique important (la résistance des 159-160$),
• une correction de 20-25% serait normale après une telle hausse et conforme à son comportement historique,
• un retour vers les 120-130$ est envisageable, ce qui correspondrait à des niveaux de support technique.

Notre positionnement

Face à cette configuration, nous avons déjà pris des mesures défensives en vendant des calls septembre à 540$, une stratégie qui nous permet de sécuriser des gains tout en nous positionnant pour la correction attendue.

Cette configuration nous incite à la prudence pour l'été.

La fenêtre de correction la plus probable se situe entre maintenant et fin juillet, avec un mouvement qui pourrait durer 20 à 30 jours de bourse.

Disclaimer : ceci ne constitue pas un conseil en investissement.

Si vous souhaitez des conseils d’investissement plus personnalisés, je serai ravi de prendre un moment pour en discuter avec vous en visio ou par téléphone… ​Réservez votre consultation offerte.

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L'OBO immobilier : une stratégie patrimoniale à connaître

Qu'est-ce que l'OBO immobilier ?

L'OBO immobilier (Owner Buy Out) est une stratégie patrimoniale qui permet à un propriétaire de vendre un bien immobilier à une société qu'il contrôle, souvent une SCI. Contrairement à ce que son surnom "vente à soi-même" pourrait laisser penser, il s'agit bien d'un transfert de propriété entre deux patrimoines distincts : celui du propriétaire personne physique et celui d'une société dotée de sa propre personnalité morale.

Quels objectifs peut-on atteindre avec un OBO immobilier ?

Cette stratégie répond à plusieurs objectifs patrimoniaux :

• Dégager des liquidités : Le propriétaire perçoit le prix de vente tout en conservant indirectement le contrôle du bien.
• Optimisation fiscale : La société acquéreuse peut déduire les intérêts d'emprunt, réduisant ainsi la fiscalité sur les revenus locatifs.
• Transmission facilitée : La société endettée a une valeur comptable réduite, ce qui facilite sa transmission aux enfants avec une fiscalité allégée.
• Effet de levier financier : Particulièrement intéressant en période de taux bas, il permet de réinvestir le capital dégagé.

Comment fonctionne un OBO immobilier ?

La mise en place d'un OBO immobilier suit plusieurs étapes clés :

1. Constitution d'une société (généralement une SCI) qui sera l'acquéreur du bien.
2. Financement bancaire : La société souscrit un emprunt pour financer l'acquisition.
3. Vente du bien immobilier à la société par le propriétaire initial.
4. Transmission des parts sociales : Souvent, les parts de la société sont ensuite données (en pleine propriété ou en nue-propriété) aux enfants.

Les loyers perçus par la société servent à rembourser l'emprunt, tandis que le vendeur dispose librement du prix de vente.

Points de vigilance et conditions de réussite

Pour qu'un OBO immobilier soit pertinent, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Équilibre économique : La rentabilité locative doit être suffisante pour couvrir les échéances du prêt. C'est pourquoi l'immobilier d'entreprise, avec des rendements de 5-7%, est souvent plus adapté que l'immobilier d'habitation (3-4%).
• Valorisation juste : Sous-évaluer le bien expose à des risques fiscaux (requalification en donation déguisée) et juridiques (exercice du droit de préemption).
• Distinction claire des patrimoines : Pour éviter la requalification fiscale, il est essentiel que l'opération ne soit pas une simple "vente à soi-même".
• Capacité d'emprunt : La banque doit accepter de financer une part significative de l'acquisition.

L'OBO immobilier est-il toujours pertinent ?

La pertinence de cette stratégie dépend fortement du contexte économique. Trois facteurs clés sont à considérer :

1. Le niveau des taux d'intérêt : Avec des taux passés de 1,5% à plus de 4%, l'équilibre économique est plus difficile à atteindre.
2. Les prix de l'immobilier : Des prix élevés combinés à des rendements stables créent un déséquilibre.
3. Les conditions de financement : Les banques sont aujourd'hui plus restrictives, exigeant souvent 40% d'apport contre 10% auparavant.

Actuellement, ces trois facteurs rendent l'OBO immobilier moins accessible qu'il y a quelques années. Cependant, cette stratégie n'est pas "morte" mais plutôt en sommeil, en attendant soit une baisse des taux, soit une correction plus significative des prix immobiliers.

Cas client : comment nous avons sauvé 2 millions d'euros en droits de succession

Voici un exemple concret de restructuration patrimoniale que nous avons réalisée pour une famille confrontée à une situation critique :

Cette famille détenait un patrimoine principalement composé d'immeubles transmis sur plusieurs générations. Au décès du père, ils ont fait face à deux problèmes majeurs : un contrôle fiscal sur les valorisations IFI déclarées les années précédentes et un manque de liquidités pour payer les droits de succession. L'écart de valorisation entraînait un risque de droits supplémentaires de 2M€, pour un total de 3,5M€ à payer.

Notre intervention s'est déroulée en deux temps :

Étape 1 : Sécuriser les valorisations Nous avons travaillé avec les conseils de la famille (notaires, avocats fiscalistes, experts immobiliers) pour établir des valorisations cohérentes et défendables.

Étape 2 : Réorganiser et refinancer le patrimoine Nous avons organisé la cession des biens immobiliers les moins rentables et restructuré la détention des biens conservés pour :

• Obtenir 3,2M€ de liquidités pour payer les droits
• Réduire les impôts annuels de 120k€ (100k€ sur les revenus locatifs et 20k€ sur le patrimoine)
• Optimiser la transmission future, permettant d'économiser entre 700k€ et 800k€ par famille

Cette approche a non seulement résolu l'urgence fiscale mais aussi amélioré la situation patrimoniale à long terme.

Depuis 5 ans, j'ai aidé plus de 30 familles à optimiser leur patrimoine immobilier. Discutons de la meilleure stratégie pour préserver votre patrimoine familial dès aujourd'hui (1ère consultation gratuite).

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Cas client : comment Pierre Guibaud a optimisé sa fiscalité en passant de micro-entreprise à société

La situation initiale

Pierre Guibaud est un freelance avec deux activités distinctes :

• des services de ghostwriting et sponsoring de contenu en micro-entreprise, générant 120k€ de CA sur les 4 premiers mois de l'année, avec une projection annuelle de 180k€.
• une participation dans Marketing Flow, une communauté Growth pour les entreprises à impact, structurée en SAS et ayant réalisé 180k€ de CA en 2024.

La problématique

Malgré un chiffre d'affaires confortable, Pierre se heurtait à une réalité fiscale contraignante :

• une imposition globale de 51% (charges sociales + IR) en micro-entreprise,
• pour chaque 100€ gagnés, seulement 49€ lui revenaient réellement,
• son objectif : se verser 5 000€ nets d'impôts par mois.

Après avoir découvert l'un de mes posts sur l'optimisation fiscale, Pierre m’a contactés pour explorer les possibilités d'amélioration de sa situation.

Notre solution

Après une analyse approfondie de sa situation personnelle et professionnelle, nous avons recommandé et mis en place une stratégie complète :

1. Création d'une EURL à l'IS pour remplacer la micro-entreprise
2. Structuration optimisée de sa rémunération :
   • Salaire mensuel de 6 000€ (5 000€ nets d'impôts)
   • Déduction de 1 000€ de charges mensuelles (outils, coworking, matériel)
   • Mise en place du dispositif CESU : 2 540€ par an + 635€ de réduction d'impôts
   • Chèques vacances : 541€ par an
   • Location de bureau à domicile : 1 000€ par mois versés par l'EURL

Les résultats

Cette restructuration a permis à Pierre d'optimiser significativement sa situation fiscale :

• Passage de 49 % à 62-69 % de taux de conservation des revenus générés
• Pour un CA annuel de 131 000€, Pierre bénéficie désormais de :
  • 5 730€ nets par mois (combinant rémunération et loyer),
  • 1 000€ de dépenses professionnelles déductibles,
  • 300€ d'économies mensuelles via CESU et chèques vacances.

Le tout dans un cadre 100 % légal, sans zone grise ni montage fiscal risqué.

Le témoignage de Pierre

"Petit big up à Malek pour sa réactivité, sa rapidité d'exécution et son suivi. J'ai enfin tout compris et qu'est-ce que ça fait du bien. Sa stratégie est irréprochable, pas de zone grise ici, tout est légal à 100%."

Pierre a même rédigé une newsletter détaillée pour partager son expérience avec sa communauté.

Notre approche

La situation de Pierre n'est pas isolée. La plupart des freelances et solopreneurs que je rencontre laissent du cash sur la table car ils sont mal conseillés. En moyenne, je leur fais économiser 20 000€ de charges sociales et d'impôts par an grâce à mon approche combinant optimisation professionnelle et personnelle.

Mon engagement : nous alignons nos intérêts avec une rémunération en honoraires de conseil (donc sans conflit d'intérêt) et je garantis un ROI minimum de 3, sinon je rembourse intégralement.

Vous souhaitez savoir si votre situation peut être optimisée ? Discutons-en lors de ma première consultation est offerte.​

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On se retrouve très vite par email ou en consultation,

Malek Ziane

Fondateur de ​Noun Partners​​

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